Glossaire du financement

Comprendre les principaux termes du crédit et du financement

Crédit privé, hypothèque SARON, leasing, fonds propres, capacité financière, amortissement ou taux effectif : les solutions de financement utilisent un vocabulaire spécifique qu’il est important de comprendre avant de s’engager.

Ce glossaire Sefty rassemble les principales notions utiles pour comprendre le financement en Suisse, qu’il s’agisse d’un projet personnel, immobilier ou professionnel.

Les définitions sont volontairement simplifiées. L’octroi d’un financement, son taux et ses conditions restent soumis à l’analyse et à l’acceptation de l’établissement prêteur.

 

A

Amortissement

Remboursement progressif du capital emprunté.

Dans un financement immobilier, l’amortissement permet notamment de réduire progressivement la dette hypothécaire.

Amortissement direct

Méthode consistant à rembourser directement une partie de la dette.

À chaque amortissement, le montant du financement restant dû diminue.

Amortissement indirect

Méthode utilisée dans certains financements immobiliers suisses consistant à constituer parallèlement une épargne ou une prévoyance destinée à rembourser ultérieurement une partie de l’hypothèque.

Une solution de pilier 3a peut notamment être utilisée dans certaines structures d’amortissement indirect.

Annuité

Montant total payé sur une année au titre d’un financement.

Selon le crédit, elle peut comprendre une partie du capital, les intérêts et éventuellement certains frais.

Apport personnel

Part du financement apportée directement par l’emprunteur.

Dans le financement immobilier suisse, on parle plus fréquemment de fonds propres.

B

Banque prêteuse

Établissement qui analyse le dossier, décide de l’octroi du financement et met les fonds à disposition de l’emprunteur.

Sefty peut accompagner la préparation et la recherche du financement mais la décision appartient toujours à l’établissement prêteur.

Besoin en fonds de roulement – BFR

Besoin financier généré par le décalage entre les encaissements et les décaissements d’une entreprise.

Une société peut être rentable tout en rencontrant des problèmes de trésorerie si elle doit payer ses charges avant d’encaisser ses clients.

Business plan

Document présentant notamment le projet d’entreprise, son modèle économique, ses besoins financiers et ses prévisions.

Il constitue fréquemment un élément important d’un dossier de financement professionnel.

C

Capacité d’emprunt

Montant qu’un emprunteur peut raisonnablement financer compte tenu notamment de ses revenus, charges, fonds propres et engagements existants.

La capacité d’emprunt ne correspond pas nécessairement au montant maximum qu’une personne souhaite emprunter.

Capacité financière

Analyse permettant de déterminer si l’emprunteur peut supporter durablement les charges liées à son financement.

Dans le domaine hypothécaire, les banques doivent disposer de procédures permettant d’évaluer la capacité financière de l’emprunteur. La FINMA souligne que les critères utilisés peuvent varier selon les établissements.

Capital emprunté

Montant initial mis à disposition de l’emprunteur par le prêteur.

Il doit être distingué du coût total du financement, qui comprend également les intérêts et éventuellement certains frais.

Caution

Personne ou organisme qui s’engage, dans les conditions prévues, à répondre d’une dette lorsque le débiteur ne remplit pas ses obligations.

Cautionnement PME

Mécanisme permettant de renforcer les garanties présentées à une banque pour faciliter l’accès d’une PME au crédit.

La Confédération soutient en Suisse plusieurs organismes de cautionnement destinés à faciliter l’accès des PME au financement bancaire.

Cédule hypothécaire

Droit de gage immobilier fréquemment utilisé pour garantir un financement hypothécaire suisse.

Elle permet notamment à l’établissement prêteur de disposer d’une garantie portant sur le bien immobilier.

Co-emprunteur

Personne qui souscrit un financement conjointement avec un autre emprunteur.

Selon le contrat, chaque co-emprunteur peut être tenu au remboursement de la dette dans les conditions convenues avec le prêteur.

Crédit

Mise à disposition d’une somme d’argent que l’emprunteur s’engage à rembourser selon les conditions prévues par le contrat.

Crédit à la consommation

Financement accordé à un consommateur relevant, lorsque les conditions légales sont réunies, de la Loi fédérale sur le crédit à la consommation – LCC.

La LCC couvre notamment certains crédits au comptant, découverts et contrats de leasing destinés aux consommateurs.

Crédit d’exploitation

Financement destiné principalement aux besoins courants d’une entreprise.

Il peut notamment servir à gérer les décalages de trésorerie entre les dépenses et les encaissements.

Crédit d’investissement

Financement destiné à réaliser un investissement professionnel : matériel, machines, véhicule, équipements, travaux ou développement de l’entreprise.

Crédit hypothécaire

Financement garanti par un bien immobilier.

Il constitue l’un des principaux mécanismes utilisés pour financer l’acquisition d’un logement ou d’un immeuble en Suisse.

Crédit privé

Crédit accordé à une personne physique pour financer un besoin personnel sans être directement lié à l’acquisition d’un bien immobilier.

Lorsque les conditions de la LCC sont réunies, le crédit est soumis aux dispositions protectrices de cette législation.

D

Découvert

Possibilité accordée par un établissement financier d’utiliser davantage d’argent que le solde disponible sur un compte, dans une limite déterminée.

Certains crédits par découvert entrent dans le champ de la LCC.

Dette

Somme qu’une personne ou une entreprise doit rembourser à un créancier.

Durée du financement

Période prévue pour le remboursement ou le maintien d’un crédit.

Une durée plus longue réduit souvent la charge périodique de remboursement mais peut augmenter le coût total des intérêts.

E

Échéance

Date à laquelle un paiement, un intérêt ou le remboursement d’une partie du financement devient exigible.

Emprunteur

Personne physique ou morale qui reçoit les fonds et s’engage à les rembourser.

Endettement

Ensemble des dettes financières supportées par une personne ou une entreprise.

Examen de solvabilité

Analyse réalisée par le prêteur afin d’évaluer si le demandeur peut supporter le financement demandé.

La réglementation suisse sur le crédit à la consommation vise notamment à prévenir l’octroi de crédits conduisant au surendettement.

F

Factoring – Affacturage

Mode de financement permettant à une entreprise de céder certaines créances clients à un organisme spécialisé afin d’obtenir plus rapidement des liquidités.

Le Portail PME de la Confédération présente le factoring comme une solution permettant de transformer plus rapidement les créances d’une entreprise en liquidités.

Financement

Ensemble des moyens permettant de disposer des ressources nécessaires à la réalisation d’un projet.

Il peut provenir de fonds propres, d’un crédit bancaire, d’un leasing, d’investisseurs ou d’autres sources.

Financement externe

Financement provenant de ressources extérieures à l’entreprise ou à l’emprunteur.

Pour une entreprise, il peut notamment prendre la forme d’un crédit, leasing, factoring ou financement participatif.

Financement interne

Ressources générées directement par l’activité ou le patrimoine du bénéficiaire sans recours à un prêteur externe.

Pour une entreprise, il peut notamment s’agir de bénéfices conservés et réinvestis.

Financement immobilier

Ensemble des ressources utilisées pour acquérir ou refinancer un bien immobilier.

Il combine généralement fonds propres et financement hypothécaire.

Financement PME

Ensemble des solutions permettant à une petite ou moyenne entreprise de financer sa création, son exploitation ou son développement.

Le Portail PME de la Confédération recense notamment crédit, leasing, factoring et différentes formes de financement alternatif.

Fonds propres

Ressources financières appartenant à l’emprunteur et mobilisées dans le projet.

Dans le financement hypothécaire suisse, les standards reconnus par la FINMA prévoient des exigences minimales relatives aux fonds propres et à l’amortissement.

G

Garantie

Élément permettant de réduire le risque supporté par le prêteur.

Elle peut notamment prendre la forme d’un bien immobilier, d’un nantissement ou d’un cautionnement.

Gage immobilier

Garantie portant sur un bien immobilier.

Elle permet de sécuriser un crédit hypothécaire dans les conditions prévues par la législation et le contrat.

H

Hypothèque

Financement garanti par un bien immobilier.

Le terme désigne couramment en Suisse aussi bien la dette immobilière que le produit de financement associé.

Hypothèque à taux fixe

Financement hypothécaire dont le taux d’intérêt est fixé pour une période déterminée.

Son principal avantage est la visibilité sur les intérêts pendant la durée choisie. En contrepartie, une sortie anticipée peut entraîner des coûts selon le contrat.

Hypothèque SARON

Financement hypothécaire dont le taux évolue en référence au SARON, auquel l’établissement ajoute généralement sa marge contractuelle.

Le coût peut donc évoluer avec les conditions du marché monétaire.

Hypothèque variable

Hypothèque dont le taux peut évoluer selon les conditions définies par la banque.

Elle doit être distinguée des hypothèques à taux fixe et des financements directement indexés sur le SARON.

I

Intérêt

Rémunération perçue par le prêteur en contrepartie de la mise à disposition des fonds.

Il est généralement calculé en fonction du capital restant dû, du taux et de la durée.

Intérêt débiteur

Intérêt facturé à l’emprunteur sur les sommes qu’il doit au prêteur.

Intermédiaire en financement

Professionnel qui accompagne le client dans la préparation de son dossier et la recherche d’un financement auprès d’établissements susceptibles d’étudier son projet.

L’intermédiaire n’est pas nécessairement lui-même le prêteur.

L

LCC – Loi fédérale sur le crédit à la consommation

Loi suisse encadrant certains financements accordés aux consommateurs.

Elle réglemente notamment différents aspects des crédits au comptant, découverts, cartes de crédit et contrats de leasing entrant dans son champ d’application.

Leasing

Contrat permettant d’utiliser un bien, généralement contre le paiement de mensualités, sans en devenir nécessairement immédiatement propriétaire.

Pour les consommateurs, certains contrats de leasing sont soumis à la LCC.

Leasing automobile

Solution fréquemment utilisée pour financer l’utilisation d’un véhicule.

Le véhicule reste généralement juridiquement lié à la société de leasing pendant la durée du contrat et les obligations concernant assurance, kilométrage ou restitution dépendent du contrat.

Ligne de crédit

Montant maximal de financement mis à disposition d’une entreprise ou d’un particulier et pouvant être utilisé selon les modalités convenues.

Pour une entreprise, elle peut notamment servir à couvrir certains besoins de trésorerie.

Liquidités

Argent immédiatement ou rapidement disponible pour financer les dépenses courantes.

Une entreprise peut disposer d’actifs importants tout en rencontrant des difficultés si elle manque de liquidités disponibles.

M

Marge bancaire

Part du taux ou du coût du financement correspondant notamment à la rémunération du risque et de l’activité du prêteur.

Dans une hypothèque SARON, le taux payé par le client peut être construit à partir du taux de référence auquel s’ajoute une marge selon le contrat.

Mensualité

Montant payé chaque mois par l’emprunteur.

Elle peut comprendre le remboursement du capital, les intérêts et éventuellement d’autres éléments selon le financement.

N

Nantissement

Mécanisme consistant à donner un actif en garantie d’un financement sans nécessairement le vendre.

Des actifs financiers ou certains avoirs peuvent, selon les solutions et les établissements, servir de garantie.

P

Plan de financement

Présentation des ressources nécessaires à la réalisation d’un projet et de leur origine.

Pour une entreprise, il permet notamment de distinguer fonds propres, crédit, leasing et autres ressources financières.

Prêteur

Établissement ou personne qui met les fonds à disposition de l’emprunteur.

Prêt

Somme mise à disposition avec obligation de remboursement selon des conditions déterminées.

Prêt personnel

Autre expression fréquemment utilisée pour désigner un crédit privé accordé à une personne physique.

R

Rachat de crédit

Opération consistant à remplacer un financement existant par un nouveau financement.

L’intérêt de l’opération doit être analysé en tenant compte du nouveau taux, des frais, de la durée restante et des éventuelles conséquences d’un remboursement anticipé.

Refinancement

Remplacement ou renouvellement d’un financement existant.

Dans l’immobilier, il peut notamment intervenir lors de l’arrivée à échéance d’une hypothèque.

Remboursement anticipé

Remboursement de tout ou partie d’un crédit avant la date initialement prévue.

Les possibilités et éventuels coûts dépendent du type de financement et du contrat.

Risque de crédit

Risque que l’emprunteur ne rembourse pas tout ou partie des sommes dues.

L’évaluation de ce risque constitue un élément central de l’analyse réalisée par les établissements prêteurs.

S

SARON – Swiss Average Rate Overnight

Taux de référence du marché monétaire suisse en francs.

La Banque nationale suisse le décrit comme le principal taux d’intérêt à court terme du marché monétaire gagé en francs suisses. Il sert notamment de référence à certains produits financiers et hypothécaires.

Solvabilité

Capacité d’une personne ou d’une entreprise à faire face à ses engagements financiers.

Un revenu élevé ne garantit pas nécessairement une bonne solvabilité si les charges ou dettes existantes sont importantes.

Surendettement

Situation dans laquelle une personne ne parvient plus durablement à faire face à ses obligations financières avec ses ressources disponibles.

La réglementation suisse du crédit à la consommation comporte des mécanismes destinés à réduire le risque de surendettement lors de l’octroi de crédits.

T

Taux d’avance

Pourcentage de la valeur d’un actif que l’établissement accepte de financer.

Dans un financement immobilier, il permet notamment de déterminer la part du prix ou de la valeur retenue pouvant être couverte par l’hypothèque.

Taux directeur de la BNS

Taux fixé par la Banque nationale suisse dans le cadre de sa politique monétaire.

Il influence les conditions générales du marché monétaire et peut indirectement avoir une incidence sur les conditions de financement proposées par les établissements. La BNS cherche notamment à maintenir les taux du marché monétaire gagé à court terme proches de son taux directeur.

Taux effectif

Indicateur destiné à représenter le coût annuel du financement en tenant compte des éléments prévus dans son calcul.

Il permet généralement une comparaison plus pertinente qu’un simple taux nominal.

Taux fixe

Taux d’intérêt qui reste identique pendant la période définie dans le contrat.

Il offre une meilleure visibilité budgétaire mais peut réduire la flexibilité en cas de remboursement ou de refinancement anticipé.

Taux maximal du crédit à la consommation

Limite réglementaire au taux pouvant être appliqué aux crédits soumis à la LCC.

Depuis le 1er janvier 2026, le taux maximal est fixé à 10 % pour les crédits au comptant et 12 % pour les crédits par découvert, notamment certaines avances liées aux cartes de crédit. Ces taux sont réexaminés périodiquement.

Taux nominal

Taux d’intérêt annoncé pour le financement sans nécessairement représenter l’intégralité de son coût économique.

Pour comparer deux solutions, il convient donc d’examiner également les frais et le coût total.

Taux variable

Taux susceptible d’évoluer pendant la durée du financement conformément aux modalités prévues dans le contrat.

Trésorerie

Liquidités disponibles pour permettre à une entreprise de payer ses charges et engagements à court terme.

Le suivi de la trésorerie constitue un élément essentiel lorsqu’une entreprise sollicite un financement.

 

Financement immobilier en Suisse

1er rang hypothécaire

Partie du financement immobilier bénéficiant du premier niveau de garantie sur le bien.

La structuration exacte dépend du financement et de l’établissement concerné.

2e rang hypothécaire

Partie supplémentaire du financement pouvant nécessiter un amortissement plus important selon les règles et conditions applicables.

Les standards minimaux reconnus par la FINMA comprennent des règles relatives au niveau de fonds propres et à l’amortissement des financements hypothécaires.

Charge théorique

Montant utilisé par certaines banques pour tester la capacité financière d’un acquéreur en appliquant des hypothèses prudentes concernant notamment les intérêts et les charges.

Elle ne correspond donc pas nécessairement au coût réellement payé au moment de l’achat.

Fonds propres immobiliers

Part du prix ou de la valeur du bien financée par l’acquéreur lui-même.

Les règles prudentielles reconnues par la FINMA imposent notamment un minimum de fonds propres ne provenant pas de certains avoirs de prévoyance ; depuis 2025, les mêmes prescriptions minimales s’appliquent à nouveau aux différentes catégories d’immeubles couvertes par ces directives.

Ratio de financement

Rapport entre le montant emprunté et la valeur retenue du bien.

Plus le financement représente une part élevée de la valeur du bien, plus le risque supporté par le prêteur est généralement important.

Valeur de nantissement

Valeur retenue par l’établissement financier pour déterminer la base sur laquelle il accepte de garantir et structurer le financement.

Elle peut être différente du prix convenu entre l’acheteur et le vendeur.

 

Crédit privé et leasing

Dossier de crédit

Ensemble des informations utilisées par le prêteur pour analyser la demande.

Il peut notamment comprendre les revenus, charges, engagements financiers et informations relatives au demandeur.

Durée du crédit

Période pendant laquelle le financement doit être remboursé.

Une durée plus longue peut réduire les mensualités mais augmente généralement la période pendant laquelle des intérêts sont payés.

Financement automobile

Financement destiné à l’achat ou à l’utilisation d’un véhicule.

Il peut notamment prendre la forme d’un crédit ou d’un leasing selon le projet et les solutions disponibles.

Valeur résiduelle

Valeur attribuée au véhicule ou au bien à la fin d’un contrat de leasing.

Elle constitue un élément important de la structure économique du contrat et ne doit pas être confondue avec le total des mensualités payées.

 

Financement des entreprises

Affacturage

Voir Factoring.

Il permet à une entreprise d’obtenir des liquidités en mobilisant certaines créances clients.

Besoin de financement

Montant nécessaire pour permettre la réalisation d’un projet ou assurer le fonctionnement de l’entreprise.

Il doit être distingué du montant que l’entreprise souhaiterait simplement obtenir.

Cash-flow

Flux financiers générés par l’activité de l’entreprise.

Il constitue un indicateur important pour analyser sa capacité à financer ses investissements et rembourser ses dettes.

Crédit de trésorerie

Financement destiné à couvrir principalement des besoins financiers à court terme.

Financement d’équipement

Financement permettant à une entreprise d’acquérir du matériel, des machines, des véhicules ou d’autres actifs nécessaires à son activité.

Financement participatif

Mode de financement permettant de collecter des fonds auprès d’un ensemble d’investisseurs ou contributeurs par l’intermédiaire d’une plateforme.

Le Portail PME suisse distingue notamment plusieurs formes de crowdfunding, dont le crowdlending et le crowdinvesting.

Leasing professionnel

Financement permettant à une entreprise d’utiliser un équipement ou un véhicule contre le paiement de loyers prévus contractuellement.

Il peut permettre de financer certains équipements sans mobiliser immédiatement la totalité du prix d’achat.

Prévisionnel financier

Projection des revenus, charges, investissements, trésorerie et résultats futurs d’une entreprise.

Il est fréquemment intégré au business plan ou au dossier de financement.

Ratio d’endettement

Indicateur permettant d’apprécier l’importance des dettes par rapport à certains éléments financiers d’une personne ou d’une entreprise.

Il n’existe pas un ratio unique applicable à toutes les situations : les établissements utilisent leurs propres méthodes d’analyse.

 

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