Glossaire immobilier
Comprendre les principaux termes de l’immobilier suisse et franco-suisse
PPE, cédule hypothécaire, registre foncier, fonds propres, rendement locatif ou encore Lex Koller : l’immobilier en Suisse utilise un vocabulaire spécifique qu’il est important de comprendre avant d’acheter, vendre ou investir.
Ce glossaire Sefty rassemble les principales notions utiles aux propriétaires, acquéreurs, investisseurs immobiliers et entreprises en Suisse, avec une section dédiée aux projets immobiliers entre la France et la Suisse.
Les définitions sont volontairement simplifiées. Les règles applicables peuvent varier selon le canton, la commune, la nature du bien et la situation du propriétaire.
A
Acte authentique
Acte établi dans la forme prévue par la loi, généralement devant un notaire lorsqu’il concerne le transfert de propriété immobilière.
En Suisse, un contrat visant le transfert de la propriété d’un immeuble doit revêtir la forme authentique et l’acquisition est ensuite inscrite au registre foncier.
Acquéreur
Personne physique ou morale qui achète un bien immobilier.
L’acquéreur devient juridiquement propriétaire selon les règles applicables au transfert de propriété et à l’inscription au registre foncier.
Amortissement hypothécaire
Remboursement progressif d’une partie de la dette hypothécaire.
L’amortissement peut être réalisé directement ou, selon la structure du financement, indirectement au moyen d’une solution de prévoyance ou d’épargne.
Apport personnel
Part du prix d’acquisition financée par les ressources de l’acquéreur et non par l’emprunt.
En Suisse, on utilise fréquemment le terme fonds propres.
B
Bail
Contrat par lequel un propriétaire ou bailleur met un bien à disposition d’un locataire moyennant le paiement d’un loyer.
Il précise notamment le bien loué, le montant du loyer et les droits et obligations des parties.
Bail commercial
Contrat de location portant sur des locaux utilisés pour une activité professionnelle ou commerciale.
Il peut notamment concerner des bureaux, commerces, ateliers ou autres surfaces professionnelles.
Bailleur
Propriétaire ou personne habilitée qui donne un bien immobilier en location.
Bien-fonds
Terme juridique suisse désignant notamment une parcelle de terrain immatriculée au registre foncier.
Un bien-fonds peut comprendre un terrain seul ou supporter une construction.
Bien immobilier
Terrain, maison, appartement, immeuble ou autre droit immobilier reconnu comme tel par le droit applicable.
C
Cédule hypothécaire
Titre ou droit de gage immobilier utilisé en Suisse pour garantir une créance, notamment un financement hypothécaire.
La cédule est inscrite au registre foncier et peut prendre notamment la forme d’une cédule de registre. Dans certaines opérations, sa création ou sa modification nécessite l’intervention d’un notaire.
Charges de copropriété
Dépenses supportées collectivement par les copropriétaires pour le fonctionnement, l’entretien ou l’administration des parties communes.
Leur contenu dépend de l’organisation de l’immeuble et du règlement applicable.
Condition suspensive
Clause prévoyant que la réalisation définitive d’une opération dépend d’un événement futur.
En France, par exemple, lorsqu’un achat immobilier est financé par un prêt, l’avant-contrat prévoit généralement une condition suspensive relative à l’obtention du financement.
Copropriété
Situation dans laquelle plusieurs personnes possèdent ensemble un bien immobilier.
En Suisse, il convient notamment de distinguer la copropriété ordinaire de la propriété par étages – PPE.
Courtier immobilier
Professionnel intervenant comme intermédiaire entre vendeurs et acquéreurs ou entre propriétaires et personnes recherchant un bien.
Son intervention peut notamment concerner l’estimation, la commercialisation, la recherche d’acquéreurs ou un mandat de recherche.
D
Droit de mutation
Impôt ou droit pouvant être prélevé lors du transfert d’un bien immobilier.
En Suisse, son existence et ses modalités sont notamment déterminées au niveau cantonal. Le canton de Vaud prélève par exemple un droit de mutation sur certaines acquisitions immobilières.
Droit de superficie
Droit permettant à une personne de construire ou conserver une construction sur le terrain appartenant à une autre personne.
Un droit de superficie distinct et permanent peut lui-même être immatriculé au registre foncier et traité juridiquement comme un immeuble lorsqu’il répond aux conditions légales.
Droit de préemption
Droit permettant à une personne ou à une collectivité d’acquérir prioritairement un bien lorsque certaines conditions sont réunies.
Son existence et son fonctionnement dépendent de la situation juridique du bien et de la réglementation applicable.
E
Estimation immobilière
Évaluation de la valeur probable d’un bien immobilier à une date donnée.
Elle prend notamment en considération son emplacement, sa surface, son état, ses caractéristiques et les conditions du marché.
Sefty propose une estimation immobilière gratuite en Suisse dans le cadre de son activité immobilière.
Extrait du registre foncier
Document permettant d’obtenir les informations inscrites au registre foncier concernant un immeuble.
Selon les informations accessibles, il peut notamment faire apparaître la propriété et différents droits ou charges liés au bien. Dans le canton de Vaud, un extrait certifié conforme peut être commandé auprès du registre foncier.
F
Fonds de rénovation
Réserve constituée au sein de certaines PPE afin d’anticiper le financement de futurs travaux concernant les parties communes.
Lors de l’achat d’un appartement en PPE, il est utile d’examiner le niveau du fonds ainsi que les travaux déjà décidés ou envisagés.
Fonds propres
Ressources apportées personnellement par l’acquéreur pour financer son achat immobilier.
Ils peuvent provenir de différentes sources selon la situation de l’acquéreur et les règles applicables au financement.
Pour une résidence principale, le système suisse permet notamment, sous certaines conditions, d’utiliser des avoirs du 2e pilier pour acquérir son logement, amortir une hypothèque ou acquérir certaines participations liées au logement.
Frais d’acquisition
Ensemble des frais venant s’ajouter au prix d’achat du bien.
Ils peuvent notamment comprendre les frais liés au notaire, au registre foncier, aux droits de mutation ou à la création d’une garantie hypothécaire selon le canton et l’opération.
G
Gain immobilier
Différence positive pouvant résulter de la vente d’un bien immobilier par rapport à sa valeur ou son coût fiscal déterminé selon les règles applicables.
En Suisse, l’imposition des gains immobiliers relève notamment des cantons. Le canton de Vaud dispose par exemple d’une déclaration spécifique concernant les gains immobiliers.
H
Hypothèque
Financement immobilier garanti par un droit de gage portant sur un bien immobilier.
La banque ou l’établissement prêteur dispose ainsi d’une garantie immobilière liée au financement accordé.
Hypothèque à taux fixe
Financement hypothécaire dont le taux est fixé pour une durée déterminée conformément au contrat.
Elle offre davantage de visibilité sur la charge d’intérêts pendant la période concernée, mais ses conditions de sortie anticipée doivent être examinées.
Hypothèque à taux variable
Financement dont le taux peut évoluer pendant la durée du contrat selon les modalités définies par l’établissement financier.
I
Immeuble de rendement
Bien immobilier détenu principalement dans le but de générer des revenus locatifs ou un rendement économique.
L’analyse d’un immeuble de rendement doit tenir compte notamment des loyers, charges, travaux, financement, vacance et fiscalité.
Immobilier commercial
Immobilier utilisé pour une activité économique : commerces, bureaux, locaux d’activité ou autres surfaces professionnelles.
Immobilier d’entreprise
Ensemble des biens immobiliers utilisés ou détenus dans le cadre d’une activité professionnelle.
Il peut s’agir aussi bien des locaux occupés par l’entreprise que de biens détenus comme investissements.
L
Lex Koller
Nom couramment donné à la Loi fédérale sur l’acquisition d’immeubles par des personnes à l’étranger – LFAIE.
Elle limite certaines acquisitions immobilières en Suisse par des personnes considérées comme étrangères au sens de la loi. La nécessité d’une autorisation dépend notamment de la nationalité, du domicile, du type de bien et de son usage.
Une révision de la Lex Koller est actuellement en cours de discussion au niveau fédéral ; il convient donc de vérifier le droit applicable au moment d’une acquisition.
Locataire
Personne qui bénéficie de l’usage d’un bien immobilier en contrepartie du paiement d’un loyer conformément à un contrat de bail.
Loyer
Montant versé par le locataire au bailleur en contrepartie de l’usage du bien loué.
M
Mandat de recherche
Contrat par lequel un acquéreur confie à un professionnel la mission de rechercher un bien immobilier correspondant à des critères déterminés.
Il peut notamment préciser la zone géographique, le type de bien, le budget et les conditions de rémunération du professionnel.
Mandat de vente
Contrat par lequel un propriétaire confie à un intermédiaire immobilier la mission de commercialiser son bien.
Il précise notamment l’étendue de la mission, les conditions de rémunération et les droits et obligations des parties.
Mandat exclusif
Mandat par lequel le propriétaire confie l’intermédiation à un seul professionnel pendant une période définie, selon les conditions du contrat.
Mise de fonds
Expression également utilisée pour désigner la part du financement apportée directement par l’acquéreur.
N
Notaire
Professionnel intervenant notamment dans l’établissement de certains actes authentiques.
En Suisse, le transfert contractuel de propriété immobilière nécessite la forme authentique. Les modalités d’organisation du notariat relèvent des cantons.
O
Offre d’achat
Proposition formulée par un acquéreur pour acheter un bien à un prix et selon des conditions déterminées.
Sa portée juridique doit être appréciée selon sa rédaction et le droit applicable à la transaction.
P
Parcelle
Unité foncière identifiée notamment par un numéro au registre foncier.
Elle constitue un élément essentiel pour identifier précisément un bien immobilier.
PPE – Propriété par étages
Forme particulière de copropriété suisse permettant à chaque copropriétaire de disposer d’un droit exclusif sur certaines parties d’un immeuble, par exemple son appartement, tout en partageant les parties communes avec les autres copropriétaires.
Le portail officiel suisse qualifie la PPE de forme de copropriété soumise à des règles spécifiques.
Prix au mètre carré
Indicateur obtenu en rapportant le prix d’un bien à sa surface.
Il peut être utile pour comparer certains biens, mais ne suffit pas à déterminer leur valeur : emplacement, état, étage, vue, extérieur ou qualité de construction peuvent notamment créer d’importantes différences.
Propriétaire
Personne physique ou morale disposant juridiquement du droit de propriété sur le bien.
Propriété individuelle
Situation dans laquelle une seule personne est propriétaire du bien.
Propriété commune
Forme de propriété dans laquelle plusieurs personnes détiennent ensemble un bien sans disposer nécessairement de quotes-parts librement individualisées.
Promesse de vente
Engagement préparatoire à une vente immobilière.
Sa portée juridique et ses formalités diffèrent entre la Suisse et la France ; il est donc important d’éviter de transposer automatiquement les pratiques d’un pays dans l’autre.
R
Registre foncier
Registre public officiel permettant d’inscrire les droits relatifs aux immeubles.
En Suisse, l’inscription au registre foncier est notamment nécessaire à l’acquisition de la propriété foncière dans les conditions prévues par la loi.
Rendement brut
Indicateur simplifié comparant généralement les revenus locatifs annuels au prix ou à la valeur d’acquisition du bien.
Il ne tient pas compte de l’ensemble des charges supportées par le propriétaire.
Rendement net
Indicateur visant à mesurer le rendement d’un investissement après prise en considération de différentes dépenses liées au bien.
La méthode de calcul doit toujours être précisée, car les charges incluses peuvent varier.
Résidence principale
Logement occupé principalement par son propriétaire ou son ménage.
Cette qualification peut avoir des conséquences importantes en matière de financement, de fiscalité et de prévoyance.
Résidence secondaire
Logement qui ne constitue pas la résidence principale de son propriétaire.
Son acquisition et son traitement peuvent relever de règles différentes, notamment pour certaines personnes étrangères souhaitant acquérir en Suisse.
S
Servitude
Droit ou charge attaché à un immeuble au profit d’une personne ou d’un autre immeuble.
Il peut notamment s’agir d’un droit de passage ou d’autres restrictions ou droits portant sur l’utilisation du bien.
Les servitudes importantes doivent être examinées lors de l’analyse du registre foncier avant une acquisition.
Surface habitable
Surface d’un logement considérée comme effectivement destinée à l’habitation selon les critères utilisés.
Les méthodes de calcul pouvant différer, il est important de vérifier la définition employée lorsqu’une surface est annoncée.
Surface pondérée
Surface obtenue en attribuant des coefficients à certaines surfaces qui ne sont pas valorisées de la même manière qu’une surface intérieure classique.
Elle peut notamment être utilisée dans certaines méthodes d’évaluation immobilière.
T
Taux hypothécaire
Taux d’intérêt appliqué au financement hypothécaire.
Il influence directement le coût du financement immobilier et peut varier selon le type d’hypothèque, sa durée, le dossier de l’emprunteur et les conditions du marché.
Terrain constructible
Terrain sur lequel une construction peut être envisagée sous réserve des règles d’aménagement, du droit de la construction et des autorisations applicables.
Le simple fait de posséder un terrain ne signifie donc pas que n’importe quelle construction puisse y être réalisée.
V
Valeur de marché
Estimation du prix auquel un bien pourrait raisonnablement être échangé sur le marché à une date donnée et dans des conditions normales.
Valeur fiscale
Valeur déterminée selon les règles fiscales applicables.
Elle ne correspond pas nécessairement à la valeur de marché du bien.
Valeur locative
Notion du système fiscal suisse correspondant historiquement à un revenu immobilier attribué au propriétaire occupant son propre logement.
Le système d’imposition de la propriété du logement fait actuellement l’objet d’une réforme après l’acceptation populaire du changement de système en septembre 2025. L’entrée en vigueur et les dispositions d’exécution doivent donc être vérifiées avant d’utiliser cette notion dans une analyse fiscale actuelle.
Valeur vénale
Valeur qu’un bien pourrait raisonnablement atteindre dans le cadre d’une vente dans des conditions normales de marché.
Selon le contexte, sa méthode de détermination peut différer d’une estimation bancaire ou fiscale.
Vente sur plans
Acquisition d’un bien immobilier avant son achèvement, voire avant le début de sa construction.
Elle nécessite une attention particulière aux plans, descriptifs techniques, échéances, conditions contractuelles et garanties liées au projet.
Immobilier en France
Acte authentique de vente
Acte définitif de vente immobilière établi et signé dans les conditions prévues par le droit français, généralement devant notaire.
Il intervient après les éventuels avant-contrats et formalise définitivement le transfert selon les règles applicables.
Compromis de vente
Avant-contrat par lequel vendeur et acquéreur s’engagent sur les principales conditions de la vente.
Il peut comprendre différentes conditions suspensives, notamment concernant l’obtention du financement lorsqu’un prêt est nécessaire.
Copropriété
Organisation d’un immeuble entre plusieurs copropriétaires disposant chacun de lots privatifs et de quotes-parts dans les parties communes.
Elle est régie par un règlement de copropriété et administrée selon les règles applicables en France.
Diagnostics immobiliers
Ensemble des diagnostics ou informations techniques devant être communiqués lors de certaines ventes ou locations immobilières en France.
Selon le bien et sa localisation, ils peuvent notamment concerner la performance énergétique, l’amiante, le plomb, les installations ou les risques auxquels le bien est exposé.
DPE – Diagnostic de performance énergétique
Diagnostic permettant notamment d’informer sur la performance énergétique et climatique d’un logement selon la réglementation française.
Il fait partie des documents pouvant être nécessaires lors d’une vente ou d’une location.
Frais de notaire
Expression couramment utilisée en France pour désigner les frais d’acquisition versés lors d’une transaction immobilière.
Ils comprennent plusieurs composantes et ne correspondent donc pas uniquement à la rémunération du notaire.
Indivision
Situation dans laquelle plusieurs personnes détiennent ensemble des droits sur un même bien sans création d’une société distincte.
Elle est fréquente notamment lors d’un achat à plusieurs ou d’une succession.
Loi Carrez
Réglementation française imposant notamment l’information de l’acquéreur sur la superficie privative de certains lots de copropriété lors de leur vente.
Elle ne doit pas être confondue avec la notion générale de surface habitable.
LMNP – Loueur en meublé non professionnel
Qualification fiscale française applicable, lorsque les conditions sont réunies, à certaines personnes exerçant une activité de location meublée sans relever du statut professionnel.
Son traitement fiscal diffère de celui d’une location nue.
Location meublée
Location d’un logement comprenant les meubles et équipements permettant au locataire d’y vivre conformément aux exigences applicables.
Sur le plan fiscal français, les revenus d’une location meublée relèvent en principe des bénéfices industriels et commerciaux et non des revenus fonciers.
Plus-value immobilière
Gain réalisé lors de la cession d’un bien immobilier.
En France, son régime fiscal dépend notamment de la nature du bien, du propriétaire, de la durée de détention et des éventuelles exonérations applicables.
Promesse de vente
Avant-contrat préparant la vente d’un bien immobilier.
En France, plusieurs formes d’avant-contrats existent et peuvent notamment prévoir des conditions suspensives liées au financement.
SCI – Société civile immobilière
Société civile fréquemment utilisée en France pour détenir et gérer un patrimoine immobilier à plusieurs.
Son intérêt doit être analysé en fonction de la situation familiale, du mode d’exploitation des biens, de la fiscalité et des objectifs de transmission.
Taxe foncière
Impôt local français pouvant être dû par le propriétaire d’un bien immobilier selon les règles applicables.
VEFA – Vente en l’état futur d’achèvement
Acquisition d’un bien immobilier neuf dont la construction n’est pas encore achevée.
Le contrat organise notamment la réservation, la construction, les paiements successifs et la livraison du logement. Le droit français prévoit un contrat de réservation spécifique pour ce type d’opération.
Immobilier France–Suisse
Achat immobilier en France par un résident suisse
Acquisition réalisée en France par une personne fiscalement domiciliée en Suisse.
Elle nécessite de prendre en considération non seulement le droit immobilier français, mais également les conséquences fiscales, successorales et patrimoniales dans les deux pays.
Achat immobilier en Suisse par un résident français
Acquisition d’un bien suisse par une personne domiciliée en France.
Selon la nationalité, le domicile, le type de bien et son usage, l’opération peut nécessiter une analyse de la Lex Koller et des règles cantonales applicables.
Fiscalité immobilière franco-suisse
Ensemble des problématiques fiscales liées à la détention, la location, la transmission ou la vente d’un bien dans un pays par une personne résidente de l’autre.
Les règles internes des deux pays et la convention fiscale applicable doivent être analysées ensemble.
Investissement immobilier transfrontalier
Investissement réalisé dans un pays différent de celui dans lequel réside l’investisseur.
La rentabilité ne doit pas être analysée uniquement à partir du prix et des loyers : financement, fiscalité, succession, change et mode de détention peuvent également avoir une incidence importante.
Investissement immobilier
Cash-flow immobilier
Différence entre les encaissements générés par le bien et les décaissements supportés sur une période donnée.
Un cash-flow positif ne signifie pas nécessairement que l’investissement est fiscalement ou patrimonialement optimal.
Effet de levier
Utilisation du crédit afin de financer une partie d’un investissement et de limiter la quantité de fonds propres mobilisée.
L’endettement peut augmenter le rendement des fonds propres lorsque l’investissement évolue favorablement, mais amplifie également les risques.
Rentabilité locative
Mesure permettant d’apprécier les revenus générés par un investissement par rapport au capital engagé ou à la valeur du bien.
Il convient toujours de distinguer rendement brut, rendement net et rendement après financement et fiscalité.
Vacance locative
Période durant laquelle un bien destiné à la location ne génère pas de loyer faute de locataire.
Elle doit être prise en considération dans l’analyse réaliste d’un investissement immobilier.
Financement immobilier
Capacité financière
Analyse permettant à l’établissement prêteur d’évaluer si l’acquéreur peut supporter durablement les charges liées au financement et au bien.
Les critères exacts relèvent de la politique de risque de chaque établissement.
Crédit hypothécaire
Financement bancaire destiné à une acquisition immobilière et garanti par le bien concerné.
En Suisse, l’hypothèque constitue le principal mécanisme de financement de l’acquisition d’un logement.
Mise de fonds propres
Part de l’acquisition financée par les ressources de l’acquéreur.
Le niveau et l’origine des fonds propres sont examinés dans le cadre de l’analyse du financement.
Retrait anticipé du 2e pilier
Possibilité, sous certaines conditions, d’utiliser une partie de sa prévoyance professionnelle pour financer son logement principal.
Le portail officiel suisse prévoit notamment l’utilisation du 2e pilier pour acheter son logement principal ou amortir une hypothèque, dans les limites prévues par la législation.
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